Protože se letos objevilo velké množství dotazů ohledně odpočtů úroků, rozhodli jsme se zrekapitulovat vše potřebné k tomuto tématu.
PRINCIP ODPOČTU ÚROKŮ
Jde o úroky zúvěru ze stavebního spoření, případně jiného úvěru poskytnutého stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření (překlenovací úvěry či meziúvěry) nebo z hypotečního úvěru poskytnutého bankou včetně předhypotečních či doplňkových úvěrů souvisejících s hypotečním úvěrem. Hypoteční úvěr (§28 odst. 3 zákona o dluhopisech) je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, pokud pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost se musí nacházet na území ČR nebo jiného členského státu EU nebo jiného státu tvořícího EHP.
Úvěr je použit na financování bytových potřeb (nejedná se o výstavbu, koupi, údržbu a změnu stavby prováděnou v rámci podnikání nebo pro účely pronájmu). Bytové potřeby jsou od roku 2021 uvedeny v §4b ZDP. Použije.li se nebo používá-li se bytová potřeba z části k podnikatelské nebo jiné výdělečné činnosti, lze odečet úroků uplatnit jen poměrnou částí (v takovém případě doporučujeme zaměstnance odkázat na FÚ k podání DPFO, jelikož zaměstnavatel odpovídá za správnost výpočtu, aniž by měl nástroje k ověření správnosti výpočtu poměru úroků).
Podmínkou odpočtu u účastníka/ů smlouvy úvěrové smlouvy v případě výstavby a úplatného nabytí je podmíněna: 1. vlastnictvím (spoluvlastnictvím) bytové potřeby po celý kalendářní rok nebo ke konci zdaňovacího období v roce zahájení odpočtu.
2. užíváním nemovitosti ke svému trvalému bydlení nebo k bydlení manžela, svých potomků, rodičů či prarodičů obou z manželů. Trvalé bydlení pro tyto účely je myšleno jako místo, kde má poplatník úmysl se trvale zdržovat.
Příklad: Rodiče koupí rodinný domek pro dceru. Na toto si pořídí úvěr (dcera není účastníkem smlouvy).
Pokud jej koupí do svého vlastnictví, pak mohou úroky z úvěru uplatňovat.
Pokud by jej však koupili do vlastnictví dcery a úroky platili sami, pak tyto úroky uplatnit nemohou, protože nejdou majiteli nemovitosti.
Příklad: Rodiče koupí rodinný domek pro dceru (oni vlastní ½ a dcera také ½), všichni tři jsou zároveň účastníky smlouvy.
Úroky může uplatnit jeden z rodičů v plné výši (nezáleží na poměru vlastněné části nemovitosti) nebo každý z účastníků ve výši 1/3. Pokud by rodiče chtěli uplatnit úroky každý, a dcera by neměla příjmy, ze kterých by mohla uplatnit, pak by její 1/3 „propadla“. V tomto případě by nešlo úroky rozdělit napůl a uplatnit je u rodičů (buď všichni rovným dílem nebo jen jeden).
Odečítat lze pouze úroky, které zaplatil poplatník, pokud jde o smlouvu, kde je tento poplatník jediným účastníkem. Pokud je účastníků smlouvy více (označování jako dlužníci, spoludlužníci, klienti), pak odečet úroků může uplatit jeden z nich nebo každý, a to rovným dílem. Nelze například, pokud jsou účastníci tři, aby si úroky dělili napůl (každý by mohl třetinu).
Na bytové potřeby obstarané před 1.1.2021 (tedy do 31.12.2020) platí dle přechodných ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. stále možnost uplatnit úroky až do výše 300.000 Kč za rok případně 25.000 Kč za měsíc při uplatnění jen po část roku. U úroků z úvěrů na bytové potřeby obstarané od 1.1.2021 pak platí hranice 150.000 Kč při ročním uplatnění a 12.500 Kč za měsíc. Rozhodný den pro určení možné výše odpočtů je den, ve kterém došlo k pořízení bytové potřeby.
Druh bytové potřeby
Den jejího obstarání
Výstavba (RD, BD, jednotky)
Datum vydání pravomocného stavebního povolení, společného povolení nebo datum souhlasu stavebního úřadu s ohlášením stavby.
Den provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Splacení vkladu právnické osoby za účelem získání práva nájmu
Den splacení vkladu.
Údržba a změna stavby (rekonstrukce)
Datum vydání pravomocného stavebního povolení, souhlas stavebního úřadu s ohlášením stavby.
Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci v souvislosti s převodem práva nájmu bytu
Den úhrady.
Pokud má poplatník více úvěrů k uplatnění a ty jsou získané jak do konce roku 2020, tak po 1.1.2021, je potřeba hlídat výši uplatněných úroků. Odpočet nemůže překročit 300.000 Kč za rok. Obecně lze říci pravidlo, že pokud výše úroků za starší úvěr splňuje podmínku (max. 300.000 Kč nebo poměrnou část) a novější úvěr také splňuje podmínku (max. 150.000 Kč nebo poměrnou část), lze odečíst až 300.000 Kč a je jedno, jaká část jde ze staršího či z novějšího (ale nesmí překročit hranici 300.000 Kč u staršího resp. 150.000 Kč z nového nebo jejich poměrné části).
Příklad: Poplatník zaplatil na starší úvěr A (úvěr obstaraný do konce roku 2020) úroky ve výši 270.000 Kč, na novější úvěr B (úvěr obstaraný v březnu 2021 tedy po 1.1.2021) úroky ve výši 100.000 Kč.
Z úvěru A může uplatnit plnou výši 270.000 Kč a z úvěru B může uplatnit ještě 30.000 Kč (úvěr měl od března, tedy 10 měsíců, proto by bylo možné uplatnit 10*12.500 Kč = 125.000 Kč, ale v součtu se starším úvěrem nelze přesáhnout 300.000 Kč).
Stejně tak by bylo možné uplatnit celých 100.000 Kč (nepřekračuje hranici 125.000 Kč) z úvěru B a 200.000 Kč z úvěru A.
Příklad: Poplatník zaplatil z úvěru A úvěry ve výši 220.000 Kč a z úvěru B úroky ve výši 150.000 Kč (zadání úvěrů viz příklad 1).
Z úvěru A může uplatnit 220.000 Kč. Z úvěru B opět maximálně 125.000 Kč (za 10 měsíců), ale do 300.000 Kč zbývá již jen 80.000 Kč. 70.000 Kč tedy zůstane nevyužito.
Stejně tak může uplatnit 125.000 Kč z úvěru B a zbylých 175.000 Kč z úvěru A.
Příklad: Poplatník zaplatil z úvěru A úvěry ve výši 120.000 Kč a z úvěru B úroky ve výši 200.000 Kč (zadání úvěrů viz příklad 1).
Z úvěru B lze využít opět jen 125.000 Kč (za 10 měsíců trvání). Do hranice 300.000 Kč sice zbývá ještě 175.000 Kč, ale na starší úvěr A bylo zaplaceno jen 120.000 Kč. Dohromady lze tedy uplatnit 245.000 Kč, i když na úrocích poplatník zaplatil celkem 320.000 Kč.
PROKAZOVÁNÍ ÚROKŮ Z ÚVĚRŮ
Smlouva o úvěru (§38l|1|b) – při počátku uplatňování
Každoročně potvrzením stavební spořitelny o částce úroků (§38l|1|b)
Dalšími doklady dle tabulky níže, podle účelu úvěru:
Bytová potřeba dle §4b
Prokazování
§4b|1|a – výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky (která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru)
Stavební povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje nebo
ohlášením stavby (§38l|1|c)
po dokončení stavby výpisem z listu vlastnictví (dále jen LV) (§38l|1|c)
§4b|1|b – úplatné nabytí pozemku (za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku) NEBO v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c)
Výpisem z LV,
v případě úvěru na pozemek po uplynutí 4 let (od okamžiku nabytí) stavebním povolením, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje nebo ohlášením stavby. (§38l|1|d)
§4b|1|c – úplatné nabytí (koupě, vypořádání spoluvlastnictví, dražba) bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep a komoru.
§4b|1|e – údržba a změna stavby bytového nebo rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep a komoru
LV v případě bytového nebo rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep a komoru VE VLASTNICTVÍ (§38l|1|e)
Nájemní smlouvu, jde-li o byt nebo jednotku, která nezahrnuje prostor jiný než garáž, sklep a komoru V NÁJMU (§38l|1|e)
Dokladem o trvalém pobytu, jde-li o byt nebo jednotku, která nezahrnuje prostor jiný než garáž, sklep a komoru V UŽÍVÁNÍ (§38l|1|e)
§4b|1|d – splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu
Potvrzením právnické osoby, že je jejím členem (§38l|1|f)
§4b|1|g – úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu (např. družstevní podíl v bytovém družstvu)
§4b|1|f – vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílů spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu
Výpisem z listu vlastnictví, jde-li o bytový nebo rodinný dům byt nebo jednotku, která nezahrnuje prostor jiný než garáž, sklep a komoru VE VLASTNICTVÍ (§38l1|g)
Potvrzením právnické osoby o členství, je-li předmětem vypořádání podíl nebo vklad spojený s právem užívání bytu (§38l1|g)
